La fiscalité du patrimoine continue d’évoluer et, avec elle, les stratégies d’investissement doivent s’adapter. La hausse de la CSG sur les revenus du capital, récemment adoptée après plusieurs ajustements parlementaires, soulève de nombreuses questions chez les investisseurs, qu’ils soient immobiliers ou financiers.
Bonne nouvelle : tous les placements ne sont pas logés à la même enseigne. Cette réforme crée de véritables différences de traitement entre location nue, location meublée et placements financiers.
Décryptage.
📌 À retenir
La CSG sur les revenus du capital passe de 9,2 % à 10,6 %, soit +1,4 point.
La location nue est favorisée : la hausse de la CSG ne s’applique ni aux revenus fonciers ni aux plus-values immobilières.
La location meublée (LMNP) est directement impactée par la hausse, ce qui réduit la rentabilité nette (meublé classique, bail mobilité, courte durée).
Le statut du bailleur privé évolue positivement avec un abattement du micro-foncier porté de 30 % à 50 %.
Les placements financiers non exonérés (comptes-titres, dividendes, plus-values mobilières, produits structurés) voient leur rendement net diminuer.
Les grands gagnants de la réforme restent l’épargne réglementée (Livret A, LDDS, LEP…) et l’assurance-vie, qui conservent leur fiscalité actuelle.
Plus que jamais, une stratégie patrimoniale globale et personnalisée est essentielle pour arbitrer entre immobilier et placements financiers.
Une hausse de la CSG adoptée
La Contribution Sociale Généralisée (CSG) appliquée aux revenus du capital passe de 9,2 % à 10,6 %, soit une hausse de 1,4 point.
Initialement refusé, le texte a été modifié puis adopté par le Sénat, avec un objectif affiché : renforcer le financement de la protection sociale tout en orientant l’épargne et l’investissement vers certains secteurs jugés prioritaires.
Mais dans les faits, cette hausse n’impacte pas tous les investisseurs de la même manière.
🏠 Immobilier : la location nue clairement favorisée
Revenus fonciers et plus-values immobilières
C’est l’un des points majeurs de cette réforme :
➡️ La hausse de la CSG ne s’applique pas aux revenus fonciers issus de la location nue, ni aux plus-values immobilières.
Cette exclusion s’inscrit dans une volonté assumée des pouvoirs publics de relancer la location nue, aujourd’hui confrontée à de nombreuses contraintes (encadrement des loyers, DPE, obligations réglementaires).
Pour les investisseurs, cela signifie :
une stabilité de la fiscalité sociale sur les loyers perçus en location nue ;
une meilleure lisibilité à long terme pour les projets patrimoniaux.
Statut du bailleur privé
Le statut du bailleur privé introduit des nouvelles mesures favorables pour la location nue :
📈 L’abattement du micro-foncier passe de 30 % à 50 %.
Concrètement, cela signifie que seule la moitié des loyers perçus sera désormais soumise à l’impôt sur le revenu pour les bailleurs relevant du micro-foncier.
Cette évolution renforce encore l’attractivité de la location nue pour :
les investisseurs particuliers ;
les patrimoines en phase de sécurisation ;
les profils recherchant de la simplicité fiscale.
Attention : amortissement applicable uniquement aux logements acquis/achevés entre le 1/12/2025 et le 31/12/2028.
⚠️ Location meublée (LMNP) : une nouvelle pression fiscale
À l’inverse, la réforme impacte directement la location meublée.
➡️ La hausse de la CSG sera applicable aux revenus relevant du régime LMNP, qu’il s’agisse :
de location meublée classique ;
de bail mobilité ;
de location meublée de courte durée.
Cette mesure vient alourdir encore la fiscalité de la location meublée, déjà fragilisée par de récentes évolutions réglementaires et fiscales.
👉 Pour les investisseurs concernés, il devient indispensable de tenir compte de cette hausse, notamment pour les stratégies fortement orientées cash-flow.
A noter : la location meublée a déjà connu un changement de fiscalité l’année dernière après le PLF2025, avec notamment la réintégration des amortissements dans le calcul de ma plus-value lors de la revente mais également la baisse de l’abattement fiscal à 30% pour la courte durée non classée.
💰 Placements financiers : vers une baisse du rendement net
La hausse de la CSG frappe plus largement les placements financiers non exonérés.
Placements concernés
Sont notamment impactés :
les comptes-titres ordinaires (actions, obligations, SICAV, FCP) ;
les dividendes ;
les intérêts d’obligations ;
les plus-values mobilières ;
les comptes à terme et livrets bancaires fiscalisés ;
les produits structurés et placements financiers non exonérés.
👉 Résultat : une érosion mécanique du rendement net, particulièrement visible sur le long terme.
🔢 Exemple concret de l’impact de la hausse de la CSG
- Un dividende brut de 1 000 € rapportait jusqu’ici 700 € nets après impôt.
- Avec la nouvelle fiscalité, il ne rapporterait plus que 686 € nets.
Ce n’est pas forcément spectaculaire à court terme, mais significatif sur le long terme et à l’échelle d’un patrimoine global…
A noter : un arbitrage du patrimoine financier pourra donc devenir intéressant afin de basculer sur des investissements bénéficiant de l’exonération de la hausse de la CSG.
🟢 Les placements préservés par la réforme
Tous les produits ne sont pas concernés par cette hausse ;
Épargne réglementée
Les Livret A, LDDS, LEP et Livret Jeune restent :
totalement exonérés d’impôt ;
totalement exonérés de prélèvements sociaux.
Assurance-vie
Les contrats d’assurance-vie, en euros comme en unités de compte :
conservent leur fiscalité actuelle ;
ne sont pas concernés par la hausse de la CSG sur les produits déjà acquis.
PEL et CEL
Les plans ouverts avant 2018 restent exonérés ;
Les autres conservent les prélèvements sociaux actuels, sans application de la hausse.
➡️ Tous deux explicitement exclus du champ de la réforme.
🤝 Se faire accompagner dans ses choix
Chaque réforme fiscale crée des opportunités… et des risques. Entre location nue, meublée et placements financiers, il n’existe pas de solution universelle.
Chez AZURIN PATRIMOINE, j’accompagne les investisseurs à chaque étape de leur projet immobilier et patrimonial, avec un interlocuteur unique, pour vous aider à :
choisir la stratégie la plus adaptée ;
anticiper les choix fiscaux ;
sécuriser votre patrimoine sur le long terme.
📩 Vous vous interrogez sur l’impact de cette réforme sur votre situation ? N’hésitez pas à me contacter pour un accompagnement personnalisé.
FAQ – accompagnement
1. En quoi consiste mon accompagnement ?
Je vous aide à structurer, optimiser et arbitrer vos investissements (immobiliers et financiers), à prendre les bonnes décisions face aux évolutions fiscales, comme la hausse de la CSG ou le nouveau statut du bailleur privé. Mon rôle est de vous guider pour sécuriser vos revenus et votre patrimoine.
2. Ce service est-il adapté à tous les types d’investisseurs ?
Oui. Que vous déteniez un seul bien, un patrimoine plus important ou des investissements financiers, je personnalise mes conseils selon votre situation et vos objectifs.
3. Pourquoi privilégier un accompagnement indépendant ?
En tant qu’indépendante, mes conseils seront toujours tournés vers l’intérêt de mes clients. Pas de banques, pas d’assurances, pas de promoteurs pour venir orienter mes recommandations.
4. Quels sont les tarifs ?
Mes tarifs varient en fonction de la prestation (conseil), et sont compris entre 120€ et 350€ TTC. Certains de mes honoraires sont déductibles des revenus locatifs.
