L’investissement immobilier reste l’un des placements préférés des Français, notamment pour sa capacité à générer des revenus complémentaires et à réduire la pression fiscale. Parmi les dispositifs existants, le Denormandie se distingue par son double objectif : revitaliser les centres-villes et encourager la rénovation de logements anciens, tout en offrant une réduction d’impôt attractive.
Dans cet article, je vais :
expliquer clairement le fonctionnement du dispositif Denormandie,
détailler ses avantages fiscaux,
montrer comment il peut être optimisé grâce au déficit foncier,
et enfin, vous expliquer pourquoi choisir l’un de mes programmes Denormandie.
Qu’est-ce que le dispositif Denormandie ?
Le dispositif Denormandie est une mesure fiscale destinée à encourager l’investissement locatif dans l’immobilier ancien nécessitant des travaux. Il s’adresse aux investisseurs qui souhaitent acheter un bien à rénover dans certaines zones ciblées par l’État, principalement des villes moyennes engagées dans un programme de revitalisation.
Créé en 2019 et prolongé jusqu’en 2027, le Denormandie fonctionne sur le même principe que la loi Pinel, mais dans l’ancien avec travaux.
Les conditions pour bénéficier du Denormandie
Pour être éligible au dispositif Denormandie, plusieurs conditions doivent être respectées :
1. La localisation du bien
Le logement doit être situé dans :
une commune du programme Action Cœur de Ville,
ou une commune ayant signé une opération de revitalisation du territoire (ORT).
2. La nature du bien
Bien immobilier ancien, souvent dégradé ou énergivore
Acquisition avec travaux de rénovation
3. Le montant des travaux
Les travaux doivent représenter au moins 25 % du coût total de l’opération (acquisition + travaux)
Ils doivent améliorer la performance énergétique du logement ou porter sur des rénovations importantes (isolation, chauffage, toiture, etc.)
4. La mise en location
Location nue (non meublée)
À usage de résidence principale
Respect des plafonds de loyers et de ressources des locataires (similaires au Pinel)
Engagement de location de 6, 9 ou 12 ans
Note : la durée d’engagement sera à définir selon le profil de l’investisseur.
Les avantages fiscaux du Denormandie
Le principal attrait du Denormandie réside dans sa réduction d’impôt sur le revenu, calculée sur le prix de revient du bien (achat + travaux), dans la limite de 300 000 €.
Taux de réduction d’impôt
12 % pour un engagement de location de 6 ans
18 % pour 9 ans
21 % pour 12 ans
Cette réduction est répartie sur toute la durée de l’engagement locatif.
Le déficit foncier : un levier d’optimisation puissant
En complément du dispositif Denormandie, il est possible d’optimiser davantage la fiscalité grâce au déficit foncier, sous certaines conditions.
Qu’est-ce que le déficit foncier ?
Le déficit foncier apparaît lorsque les charges et travaux déductibles sont supérieurs aux loyers perçus. Ce déficit peut alors être :
imputé sur les revenus fonciers existants sans plafond, avec report de l’excédent du déficit jusqu’à 10 ans
et imputé sur le revenu global, dans la limite de 10 700 € par an (ou plus en cas de rénovation énergétique), avec report de l’excédent possible pendant 6 ans.
Quels travaux sont concernés ?
Dans le cadre d’un investissement Denormandie, certains travaux peuvent être :
éligibles à la réduction d’impôt Denormandie,
et en parallèle, générer du déficit foncier (selon leur nature et leur traitement fiscal).
Cela permet donc de :
réduire l’imposition sur les revenus fonciers (déficit reportable),
diminuer l’impôt sur le revenu global (en plus de l’avantage du Denormandie),
améliorer fortement la rentabilité nette de l’opération.
⚠️ L’optimisation via le déficit foncier nécessite une structuration précise du projet et un accompagnement adapté.
Note : tous les programmes proposés en DENORMANDIE ne sont pas éligibles à ce double dispositif.
Denormandie + déficit foncier : une stratégie gagnante ?
C’est un mécanisme particulièrement adaptée aux investisseurs déjà imposés et disposant de revenus fonciers existants.
Prenons l’exemple d’un investissement immobilier ancien avec travaux, d’un montant total de 290 000 €.
260 000 € sont retenus dans l’assiette du dispositif Denormandie (acquisition + travaux éligibles à la réduction d’impôt + frais de notaire réduit)
30 000 € correspondent à des travaux déductibles générant du déficit foncier
1️⃣ La réduction d’impôt Denormandie
La réduction d’impôt est calculée sur la base de 260 000 €, dans la limite réglementaire.
Pour un engagement de location de 9 ans, la réduction d’impôt est de 18% du montant investi, soit :
46 800 € de réduction d’impôt au total
soit 5 200 € par an pendant 9 ans
Cette réduction vient diminuer directement l’impôt sur le revenu.
2️⃣ Le déficit foncier
Les 30 000 € de travaux générant du déficit foncier peuvent être imputés de la manière suivante :
- imputable dans un premier temps sur les revenus fonciers du foyer,
le reliquat déductible à hauteur de 10 700 € du revenu global (salaires, pensions, etc.) l’année de réalisation des travaux,
le restant imputé sur les revenus fonciers des années suivantes (déficit reportable)
👉 Concrètement, cela permet de réduire immédiatement l’impôt sur le revenu, même de l’effacer totalement, sans compter la baisse de la fiscalité sur les revenus fonciers dans les années suivantes.
3️⃣ Une fiscalité fortement optimisée
Dans cet exemple, l’investisseur bénéficie donc :
d’une réduction d’impôt Denormandie significative, étalée dans le temps,
d’une économie d’impôt immédiate (voire reportée) grâce au déficit foncier,
et d’un bien immobilier entièrement rénové, mieux valorisé et plus attractif à la location.
Ce type de montage permet d’optimiser la rentabilité nette du projet tout en sécurisant l’investissement sur le long terme.
4️⃣ La création d’un capital
Dans cet exemple, l’investisseur a financé le projet à hauteur de 290 000 € à 3,40 % sur 20 ans (hors assurance).
Projection à 10 ans (après l’engagement de 9 ans)
Revente du bien : 315 000 € (revalorisation immobilière prudente)
Capital restant dû à la banque : 183 500 €
Capital généré : 131 500 €
Projection à 13 ans (après l’engagement de 12 ans) :
Revente du bien : 317 000 €
Capital restant dû à la banque : 124 500 €
Capital généré : 192 500 €
Ce capital peut ensuite être réinvesti dans de nouveaux projets immobiliers ou financiers, ou servir à financer un autre projet de votre choix.
Et encore d'autres avantages...
Au-delà des avantages fiscaux directs, ce type de stratégie offre ;
🔹 L’effet du financement bancaire
Le recours au crédit permet de générer des charges déductibles (intérêts d’emprunt, assurance, frais bancaires) :
ces charges viennent augmenter le déficit foncier reportable (absence d’imposition pendant X années),
ou réduire l’imposition sur des revenus fonciers déjà existants.
L’investisseur utilise ainsi l’argent de la banque pour optimiser sa fiscalité tout en conservant sa trésorerie.
🔹 La protection des proches grâce à l’assurance emprunteur
L’assurance décès-invalidité (DI) sécurise le projet :
en cas d’aléa de la vie, le capital restant dû est pris en charge,
le bien immobilier est transmis sans dette aux proches.
C’est un véritable outil de protection familiale et patrimoniale.
🔹 La constitution d’un capital à moyen / long terme
À l’issue de la période d’engagement (9 ou 12 ans), l’investisseur peut :
revendre le bien immobilier,
solder le crédit bancaire,
et récupérer un capital net, fruit du remboursement progressif du prêt et de la valorisation du bien.
🔹 Des frais de notaire fortement réduits
Dans ce type d’opération, les frais de notaire sont calculés uniquement sur la valeur du foncier.
👉 Pour un programme d’un montant total de 290 000 €, les frais de notaire représentent souvent moins de 5 000 €, contre plus de 24 000 € dans un achat immobilier classique.
Un avantage immédiat qui améliore significativement la rentabilité globale du projet et de vos autres biens !
Pourquoi choisir l’un de mes programmes Denormandie ?
Tous les investissements Denormandie ne se valent pas. La réussite du projet repose avant tout sur la qualité de la sélection des biens, mais aussi sur l’accompagnement tout au long de l’investissement.
Des biens sélectionnés pour une rénovation globale
Les biens que je propose sont sélectionnés non pas uniquement pour le logement en lui-même, mais pour leur rénovation globale de l’immeuble.
Cette approche présente plusieurs avantages majeurs :
une rénovation énergétique complète, en cohérence avec les échéances et exigences climatiques à venir,
une amélioration durable de la performance énergétique du bâti,
- une revente à moyen terme facilitée,
et surtout, une forte limitation du risque de travaux futurs en copropriété, souvent source de charges imprévues pour les investisseurs.
L’objectif est clair : sécuriser votre investissement sur le long terme et vous offrir une meilleure visibilité financière.
Des critères de sélection exigeants
Chaque programme est analysé selon plusieurs critères essentiels :
📍 L’emplacement
Emplacement stratégique
Bassin d’emploi dynamique
Forte demande locative
🏠 La configuration des appartements
Typologies recherchées (principalement T2 et T3)
Plans fonctionnels et optimisés
Confort de vie et attractivité locative
💰 Le potentiel fiscal et patrimonial
Éligibilité complète au dispositif Denormandie
Travaux pensés pour maximiser la réduction d’impôt
Possibilité d’optimisation via le déficit foncier
Avec Azurin Patrimoine, bénéficiez d’un accompagnement de A à Z
Mon rôle ne s’arrête pas à la sélection du bien.
Je vous accompagne à chaque étape du projet, et bien plus encore :
Sélection d’un programme adapté à votre situation fiscale, patrimoniale et à vos objectifs
Élaboration d’un plan chiffré détaillé : réduction d’impôt Denormandie, suivi du déficit foncier, projection à long terme
Accompagnement sur le financement, avec la possibilité de montages en 110 % via mes partenaires bancaires
Suivi de l’avancement des travaux et livraison du bien, afin de sécuriser les délais et la qualité des travaux
Accompagnement lors des déclarations de revenus et revenus fonciers
Et enfin, accompagnement à la revente du bien à l’issue de l’engagement de location, pour sécuriser la sortie et optimiser le capital récupéré
L’objectif est de vous proposer un investissement sur mesure, sécurisé et pérenne, avec une interlocutrice unique à vos côtés à chaque étape.
Vous souhaitez échanger sur ce dispositif ?
