Dans le monde de l’investissement immobilier, certains outils juridiques restent peu connus… alors qu’ils peuvent s’avérer très pertinents dans des situations spécifiques.
Le bail civil en fait partie.
Souvent confondu avec le bail d’habitation classique, parfois perçu comme un moyen d’éviter certaines contraintes, il mérite surtout d’être compris pour ce qu’il est réellement : un contrat souple, adapté à des usages bien précis.
Voici tout ce qu’il faut savoir.
Qu’est-ce qu’un bail civil ?
Le bail civil est un contrat de location régi par le Code civil (articles 1709 et suivants).
Contrairement au bail d’habitation encadré par la Loi du 6 juillet 1989, il ne concerne pas la résidence principale du locataire.
Il s’applique donc lorsque le logement :
n’est pas occupé à titre de résidence principale
est loué à une société (personne morale)
sert de résidence secondaire
- est loué comme logement de fonction (attention à ce cas particulier)
ou répond à un usage spécifique défini contractuellement
Le principe clé : la grande liberté contractuelle.
Un contrat écrit est FORTEMENT recommandé (pour ne pas dire obligatoire)
Même si le contrat verbal est autorisé, un écrit précis sécurise les parties.
Il est notamment conseillé :
D’indiquer clairement que le logement n’est pas la résidence principale
De prévoir les conditions de résiliation
De réaliser un état des lieux
De pouvoir justifier que le locataire dispose d’une résidence principale ailleurs
Note : il est vivement recommandé de faire appel à un professionnel compétent pour vous accompagner sur la rédaction d’un tel contrat.
Pourquoi le bail civil est intéressant ?
1️⃣ Une grande souplesse
Contrairement aux baux sous la loi de 89, le bail civil permet d’adapter entièrement les clauses aux souhaits du bailleur (dans le respect de la loi) ;
✔️ Durée
Elle est librement fixée entre les parties.
✔️ Loyer
Fixé librement (hors dispositifs spécifiques locaux).
✔️ Dépôt de garantie
Montant librement déterminé.
✔️ Conditions de résiliation et toutes autres modalités
Elles sont prévues directement dans le contrat.
2️⃣ Un outil pratique face à certaines réglementations de la résidence principale
L’un des principaux intérêts du bail civil réside dans le fait qu’il ne concerne pas un logement occupé en résidence principale.
Cela offre au propriétaire – en plus d’une plus grande liberté contractuelle – une adaptabilité face à certaines réglementations spécifiques qui s’appliquent normalement aux baux d’habitation.
Cela concerne notamment :
Encadrement et plafonnement des loyers
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Les règles qui limitent le montant des loyers dans certaines villes ou quartiers ne s’appliquent pas.
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Cela permet de fixer le loyer librement, selon l’accord entre le bailleur et le locataire
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Permis de louer
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Dans certaines communes, le bailleur doit obtenir une autorisation avant de mettre un logement en location.
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Le bail civil n’étant pas destiné à une résidence principale, ce type de permis n’est pas requis.
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Normes de décence et exigences énergétiques liées au DPE
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Les logements loués comme résidence principale doivent respecter des normes de confort et de performance énergétique.
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Un bail civil, utilisé correctement, peut être mobilisé pour des logements secondaires ou professionnels, où certaines contraintes liées à la classe énergétique du DPE ne s’appliquent pas de la même manière.
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⚠️ Important :
L’usage réel du logement reste déterminant. Attention à la requalification du bail.
3️⃣ Répondre à une demande spécifique / pour les logements vacants
Le bail civil peut faciliter la remise sur le marché de logements vacants.
Et grâce à sa flexibilité, il permet de proposer des locations adaptées à des usages spécifiques, tout en ayant un cadre légal et une protection contractuelle.
C’est donc un outil pratique pour réduire la vacance tout en conservant une liberté d’usage pour le propriétaire.
Les limites à connaître
❌ Impossibilité de souscrire à certaines garanties
Certaines garanties ou dispositifs liés à la résidence principale peuvent ne pas être mobilisables, comme :
La Garantie Loyers Impayés (GLI)
Le dispositif Visale
Les aides au logement (APL) versées par la Caisse d’Allocations Familiales
❌ La requalification du bail
Le nom du contrat ne prime jamais sur la réalité de l’usage… Si le locataire prouve qu’il occupe le bien à titre principal, un juge pourra requalifier le contrat en bail soumis à la Loi du 6 juillet 1989.
Pour cela, ils examinent :
l’occupation effective
la situation réelle du locataire
la destination du logement
Il est du devoir du bailleur de prendre ses dispositions pour vérifier que le locataire dispose bien d’une résidence principale.
Note : les sanctions peuvent être lourdes pour le bailleur dans ce dernier cas.
Ce qu’il faut retenir
Le bail civil est un contrat souple et encore assez méconnu, qui peut s’avérer particulièrement intéressant dans des situations bien précises :
- résidence secondaire
- location à une société
- occupation temporaire
- remettre en location un logement vacant (qu’importe la raison)
- stratégie globale (amélioration du rendement locatif)
Il permet davantage de liberté contractuelle et peut, lorsqu’il est utilisé conformément à son objet, ne pas être soumis aux règles applicables aux résidences principales (encadrement des loyers, certaines contraintes administratives, etc.).
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